Donar un inmueble a un hijo

Donar un inmueble a un hijo
Si está pensando en donar un inmueble a un hijo, recuerde que este tipo de transmisiones está sujeto a diversos impuestos. Vea de qué impuestos se trata y conozca algunas de las alternativas para reducir la tributación.

 

Tres impuestos diferentes

ISD y plusvalía para el hijo. 

La donación de inmuebles a los hijos está sujeta a tres impuestos diferentes. Por un lado, el hijo que recibe el inmueble debe satisfacer estos dos tributos:

  • En primer lugar, el Impuesto sobre Donaciones (ISD), cuyo coste fiscal es más o menos elevado dependiendo de la normativa autonómica que sea de aplicación (algunas comunidades autónomas han aprobado importantes bonificaciones que reducen el coste fiscal).
  • Plusvalía municipalPor otro lado, el hijo también puede verse obligado a satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (es decir, la plusvalía municipal) en caso de que el ayuntamiento en el que está ubicado el inmueble así lo exija.
  • La plusvalía municipal es un impuesto potestativo que los ayuntamientos pueden establecer o no, al igual que el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En cambio, el IBI, el IAE y el Impuesto de Circulación (IVTM) son impuestos obligatorios.

    IRPF para el padre. 

    El progenitor que dona el inmueble, por su parte, debe asumir la tributación por IRPF de la ganancia patrimonial derivada del posible aumento de valor que haya experimentado dicho inmueble desde que lo adquirió. Es decir, debe tributar como si el inmueble lo hubiese transmitido por venta, declarando como valor de transmisión el consignado a efectos del ISD, sin que este pueda superar el valor de mercado.

    Puede ocurrir que el inmueble transmitido haya perdido valor desde que fue adquirido, de forma que el valor declarado en el ISD sea inferior al de adquisición. Pues bien, en estos casos los contribuyentes deben atenerse a la literalidad de la norma, que establece que las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas “inter vivos” no pueden deducirse en el IRPF.

    Vea a continuación alternativas para planificar estas transmisiones y reducir su coste fiscal.

    Planificar la donación

    Donación con asunción de costes

    Costes de la donación. 

    Tal y como se ha indicado antes, si usted dona un bien inmueble a un hijo, este deberá satisfacer el ISD y la plusvalía municipal, así como otros gastos derivados de escriturar la donación (notaría, registro y gestoría). Pues bien, en estos casos, puede reducir la tributación de la donación si asume el pago de dichos costes. De esta manera:

  • Usted podrá computar tales gastos como un menor valor de transmisión a efectos de su IRPF, reduciendo así la cuota que pagar. Aunque Hacienda podría discutir la deducción del ISD, cabe defenderla.
  • Su hijo, por su parte, deberá declarar una segunda donación por el ISD y la plusvalía municipal que usted habrá asumido, pero el resto de los gastos –notaría, registro y gestoría– no se consideran una donación, aunque también los satisfaga usted (su pago queda sujeto a la voluntad de las partes).
  • Ahorro. 

    En muchos casos, el mayor Impuesto de Donaciones derivado del pago de dichos costes será inferior al ahorro que usted disfrutará en su IRPF, lo que le permitirá reducir la tributación global de la donación. Eso sí: para ello, es preciso que acredite la existencia de un pacto con su hijo conforme es usted quien asume todos los impuestos y gastos de la donación. A estos efectos, haga constar esta circunstancia en la propia escritura de donación.

    ¿Qué inmueble donar y cuándo donarlo?

    Qué y cuándo. 

    Por otro lado, planificar adecuadamente el momento en el que se realiza la donación y el inmueble que se dona (si se puede elegir entre varios) también permite obtener ahorros fiscales...

    Antigüedad y plusvalía. 

    En primer lugar, recuerde que uno de los parámetros que se tienen en cuenta para calcular la plusvalía municipal son los años en los que el transmitente ha sido propietario del inmueble. Si usted adquirió el inmueble hace menos de 20 años, en ciertos casos su hijo pagará un menor impuesto si se lo dona ahora en lugar de hacerlo de aquí a dos o tres años, por ejemplo. En cambio, en otros supuestos tal vez pague más. Y si lo adquirió hace más de 20 años y el valor catastral del inmueble no sufre modificaciones, su tributación no variará por esperar más tiempo) .

    Depende de la antigüedad. 

    En estos casos, es conveniente verificar cuál es la tributación efectiva en cada situación y obrar en consecuencia. La base imponible del impuesto se calcula aplicando unos coeficientes sobre el valor catastral o bien en función de la ganancia obtenida. Así, si el inmueble se ha adquirido hace entre 7 o 15 años, dichos coeficientes son menores que si hace menos de 5 años (cabe entender que esta norma trata de hacer tributar menos a los inmuebles que fueron adquiridos durante el boom inmobiliario).

    Así, por ejemplo, si usted adquirió el inmueble hace cinco años y medio y lo dona, el coeficiente aplicable es del 0,17; en cambio, si lo dona nueve años y medio después de adquirirlo, es del 0,8, y si lo ha tenido durante más de 20 años, es del 0,45.

    IRPF y coeficientes de abatimiento. 

    El momento de la venta también afecta al IRPF si el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994. En ese caso, la ganancia que declarar se divide en dos: la generada desde la fecha de adquisición hasta el 19 de enero de 2006 y la generada a partir de dicha fecha. Pues bien, respecto a la ganancia generada hasta esta última fecha, se puede disfrutar de la reducción por “coeficientes de abatimiento”. En estos casos, cuanto antes se realice la donación, mayor es la parte de ganancia con derecho a dichos coeficientes y mayor el ahorro.

    Homogenización fiscal. 

    Por último, si el inmueble está situado en alguna comunidad autónoma con bonificaciones para las donaciones de padres a hijos (como ocurre en Madrid, por ejemplo), es posible una futura homogeneización de la tributación por ISD en toda España (lo que supondría una reducción o eliminación de esas bonificaciones). Así, por precaución, en estos casos también es recomendable adelantar las donaciones previstas.

    Deje constancia en la escritura de donación de que usted asumirá el coste de la plusvalía municipal y del resto de los costes de su hijo. Tales costes reducirán la ganancia patrimonial que deberá declarar en su IRPF y, en global, la tributación será inferior.
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